2012年度的北京晨報“榜樣地產(chǎn)”評選在今天終于揭曉。
　　
　　在歷時兩個多月的評選活動中，在業(yè)界專家和熱心讀者的共同參與下，2012年，就是這樣一些房企的表現(xiàn)搶眼優(yōu)秀；就是那些樓盤項(xiàng)目讓置業(yè)者青睞有加……
　　
　　這一年，北京晨報密切關(guān)注著購房者所看重的熱點(diǎn)區(qū)域、所鐘愛的產(chǎn)品類型、所信賴的房企品牌、所推崇的業(yè)界領(lǐng)袖……新一年度的榜樣，正是誕生于市場的晴雨、讀者的心聲。也許每個人心目中候選的“榜樣地產(chǎn)”，并不僅僅囿于一張調(diào)查問卷，但請相信，北京晨報“榜樣地產(chǎn)”的評選代表的是這樣一種甄選態(tài)度：責(zé)任、精準(zhǔn)、獨(dú)到。
　　
　　過去的一年，曾經(jīng)的“榜樣”以己之力引領(lǐng)、推動著樓市的發(fā)展。
　　
　　未來的一年，今天的“榜樣”還將帶起風(fēng)潮、樹立標(biāo)桿，站在業(yè)界前沿開拓更美好的未來。
　　
　　政策篇
　　
　　2012年的房地產(chǎn)政策，將“不動搖”的調(diào)控決心，從年初開始就“穩(wěn)定”、“穩(wěn)步”地推進(jìn)到了年末。
　　
　　主線明朗，措施明確，2012年出臺的房地產(chǎn)系列政策和舉措在土地管理、保障安居、稅制改革等方面都起到了“企穩(wěn)”作用。
　　
　　促安居去投機(jī)穩(wěn)房價
　　
　　●“保障”措施頻出
　　
　　2012年1月，國土資源部開年便定下了“供地指標(biāo)從嚴(yán)從緊、優(yōu)先保障房”的土地管理基調(diào)。隨后，國土資源部再次表示，2011年全國住房用地落實(shí)率不到七成，2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量，原則上應(yīng)不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，同時將開展集體建設(shè)用地建租賃房和小產(chǎn)權(quán)房清理工作試點(diǎn)，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，為啟動全面清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，做好制度和政策的儲備。2012年5月中旬，國土資源部公布了2012年全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃，其中計(jì)劃供應(yīng)保障性安居工程和中小套型商品房用地13.68萬公頃，占全國住房用地供應(yīng)計(jì)劃的80%，并要求各地合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。強(qiáng)調(diào)要繼續(xù)執(zhí)行保障性安居工程建設(shè)用地情況的目標(biāo)責(zé)任考核。政府不但從土地供應(yīng)上優(yōu)先保障房建設(shè)，住建部還在2012年3月期間下發(fā)了《關(guān)于做好2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程工作的通知》，要求各地對保障房將建立項(xiàng)目庫，吸引社會資金建保障房，加大基礎(chǔ)設(shè)施投入力度，加強(qiáng)分配和質(zhì)量管理，全面推進(jìn)2012年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)，對于政府鼓勵社會資本介入保障性安居工程建設(shè)的表態(tài)，多數(shù)房企都十分認(rèn)同。
　　
　　另一方面，對于拆遷安置政府也在今年有了進(jìn)一步舉措：今年5月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《2012年政府信息公開重點(diǎn)工作安排》，要求推進(jìn)保障性住房信息、征地拆遷信息等信息公開，之前，最高人民法院也出臺了司法解釋，對辦理市、縣級人民政府申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行國有土地上房屋征收補(bǔ)償決定案件，作出了具體規(guī)范，保護(hù)被征收人合法權(quán)益，防止行政權(quán)力濫用。
　　
　　政府在保障購房者權(quán)益上，從客觀與主觀雙方面都有新的舉措。如5月，北京市工商局和市住建委聯(lián)合下發(fā)通知，在全市開展了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專項(xiàng)整治活動，加強(qiáng)打擊違反限購政策騙購住房行為，房產(chǎn)中介及其人員違反住房限購政策的行為被嚴(yán)查；如偽造“綠卡”（《北京市工作居住證》）騙購住房的，2年內(nèi)將不得在北京購置住房，且偽造“綠卡”的當(dāng)事人，將被永久取消辦理“綠卡”的資格，如偽造“綠卡”的行為涉及所在單位，該單位也將被暫停申辦“綠卡”資格。
　　
　　●“嚴(yán)控”把關(guān)走勢
　　
　　鞏固調(diào)控成果，“不放松”、“不動搖”，是2012年房地產(chǎn)政策的“主旋律”，而以“抑制房價”為目標(biāo)的調(diào)控已被認(rèn)為是短期行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展才是調(diào)控的長期方向。
　　
　　進(jìn)入2月份，全國有超14個城市樓市政策出現(xiàn)了“微調(diào)”，對此，住建部表示，地方政府不應(yīng)試圖調(diào)整中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，必須遵從中央的政策立場。標(biāo)志性事件即“蕪湖新政”的夭折，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為該事件傳出的信號就是：調(diào)控不會放松。
　　
　　2012年4月13日，國務(wù)院總理溫家寶在主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上明確指出：“鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，絕不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。采取有效措施增加普通商品房供給。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，完善公租房、廉租房的配套設(shè)施。”
　　
　　而政府在對去除投機(jī)性購房上，也加大了力度。北京就于今年2月明確規(guī)定了“新購經(jīng)適房禁止上市出售”，如果銷售需由政府回購。市住建委表示，經(jīng)適房和限價房將優(yōu)先向一定年齡以上的、2人戶及以上家庭配售，引導(dǎo)單身年輕人承租公租房。這也是配合北京市大力發(fā)展公租房，廉租房與公租房并軌建設(shè)、分配、運(yùn)營和管理的舉措。“房地產(chǎn)調(diào)控將堅(jiān)持抑制投機(jī)性”，這是今年9月初，來自住建部政策研究中心的表態(tài)，由于當(dāng)前住房市場的主要矛盾是住房資源占用不平衡，要解決這個問題，就要堅(jiān)持改革調(diào)控的方向，房地產(chǎn)調(diào)控政策中說的“不動搖”指調(diào)控方向不動搖，它包括兩個方面，一是抑制投機(jī)，促進(jìn)房價合理回歸；二是支持和保護(hù)合理的購房需求。采取差別化的信貸和稅收政策，將有助于抑制樓市投資和投機(jī)性需求。
　　
　　另一項(xiàng)杜絕“炒房”的舉措，就是穩(wěn)步推進(jìn)的“房產(chǎn)稅”。雖然，從今年5月開始，“房產(chǎn)稅年內(nèi)擴(kuò)圍板上釘釘”的消息源源不斷，但試點(diǎn)城市并未在年內(nèi)進(jìn)一步確定鋪開。與此同時，不少業(yè)內(nèi)人士都指出“要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅”這兩個不同的概念，如果按照原值征收則是房產(chǎn)稅，如果按照評估價值則是房地產(chǎn)稅，但“房產(chǎn)稅”確實(shí)是為了加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控的。此外，40城市住房信息聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃雖未在今年6月達(dá)成，但卻為下一步房產(chǎn)稅的征收，以及相關(guān)的稅收制度改革奠定了基礎(chǔ)。
　　
　　土地篇
　　
　　根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年全年北京共成交經(jīng)營性用地360公頃，僅完成全市年度供應(yīng)計(jì)劃1200公頃的30%。除工業(yè)用地繼續(xù)保持上漲之外，住宅、商業(yè)及辦公用地規(guī)模均出現(xiàn)明顯下滑。
　　
　　而就在近日，針對當(dāng)前土地市場出現(xiàn)波動的城市，國土部明確提出了三方面要求：一是加供應(yīng)、穩(wěn)后市；二是控異常、防波動；三是避免誤讀誤導(dǎo)、穩(wěn)定市場預(yù)期。在明確了保持土地市場穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行這一目標(biāo)的同時，政府也再次表現(xiàn)出進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果的決心。
　　
　　“先抑后揚(yáng)”土地市場難改低迷大局
　　
　　●全年住宅用地成交量創(chuàng)近6年來新低
　　
　　統(tǒng)計(jì)顯示，即使年底入市的住宅用地都能順利成交，2012年全年北京市住宅用地成交總量也不過40宗，規(guī)劃建筑面積總計(jì)648.2萬平方米，同比2011年下跌15.3%，創(chuàng)近6年來新低；全年住宅用地出讓金額僅為357.4億元，同比2011年下跌4%，創(chuàng)近5年來新低；全年住宅用地樓面地價為6530元/平方米，同比2011年上漲34%；住宅用地平均溢價率為27.4%，比2011年增加16.1個百分點(diǎn)。
　　
　　總的來看，今年上半年，北京土地市場不僅供應(yīng)萎縮、需求乏力，而且新開工量相對較低。直到下半年，土地市場才開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，供需回升的同時，房企拿地開工意愿增強(qiáng)，土地供應(yīng)開始加速轉(zhuǎn)化，市場漸漸進(jìn)入良性循環(huán)。
　　
　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，從中央至地方的嚴(yán)厲調(diào)控使房企不得不在花錢時謹(jǐn)小慎微，拿地作為房企最主要的成本支出，更是慎之又慎，即便是銷售回款明顯增加，但綜合來看，房企的拿地動力仍是不比從前；同時，在中央政府對保障房的重視及調(diào)整過高的土地價格要求下，北京市國土局推地過程需考慮保障房用地的配建模式、土地底價的制定等諸多因素，多年的高強(qiáng)度開發(fā)也使得北京可利用的優(yōu)質(zhì)土地資源有限，供地規(guī)模不如往年。在房企拿地顧忌猶存、政府推地數(shù)量及質(zhì)量遞減的情況下，北京市土地市場呈現(xiàn)低迷狀態(tài)也在情理之中。
　　
　　●前11月北京住宅新開工面積大跌
　　
　　根據(jù)國土部日前發(fā)布的消息，截至11月底，全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)13.34萬公頃，同比減少8%，降幅較前三季度收窄4.5個百分點(diǎn)。其中，全國住宅用地供應(yīng)9.14萬公頃，同比減少15.3%，降幅較上半年收窄6.4個百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)全年有望接近去年水平，達(dá)到或超過前五年平均供應(yīng)量；截至11月底，全國未竣工房地產(chǎn)用地46.87萬公頃，其中在建33.46萬公頃，與年初相比增加了30.6%，未開工13.41萬公頃，減少了40.0%；全國住宅用地中在建面積26.16萬公頃，增加了30.4%，未開工面積10.05萬公頃，減少了42.4%，今年供出的足量土地，正在全面、加速地轉(zhuǎn)化為房屋供應(yīng)。
　　
　　然而與之對比，北京市2012年前11個月的住宅新開工量并不樂觀。北京市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年前11個月，北京市商品住宅新開工面積為1455萬平方米，同比下降40.5%。今年住宅銷售面積為1179.2萬平方米，同比增長52.7%。住宅銷售面積大增的同時，新開工面積急劇萎縮，這或?qū)?dǎo)致明年初新房供應(yīng)量大幅下降，新房成交量減少的同時，未來房價下降的概率也將變小。在不放松調(diào)控政策的前提下，加快市場供應(yīng)或?qū)⒊蔀榫徑夥績r上漲壓力的主要手段，加快土地供應(yīng)、加快房企開工竣工速度等，并通過相關(guān)的制度、政策、稅收等手段促使存量房中大量空置、閑置的“黑燈房”進(jìn)入市場中，或?qū)⒕徑庾≌袌龉┎粦?yīng)求的局面。
　　
　　●明年土地總體成交量有望回漲
　　
　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，為了保證市場的良性循環(huán)，明年政府或?qū)⒃趫?jiān)持全局把控的同時，加強(qiáng)對重點(diǎn)城市的控制。此外，有關(guān)部門對于閑置土地的查處力度及重點(diǎn)土地的核查或?qū)⒗^續(xù)從緊，而這對于地方政府和房企而言都將是嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
　　
　　與2012年相比，2013年北京土地市場有望出現(xiàn)復(fù)蘇，住宅用地供應(yīng)總量同比將有所增長，但漲幅有限。鑒于北京的土地現(xiàn)狀，所供土地仍將以近遠(yuǎn)郊區(qū)域?yàn)橹鳎渲羞h(yuǎn)郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升。配建保障房的住宅用地比重或?qū)⑦M(jìn)一步加大，更多的純保障房用地也將推出。由于北京土地一級開發(fā)涉及成本較高，土地價格明顯松動的可能性較小；部分房企在京的土地儲備量日漸萎縮，盡管在京拿地成本很高，但從投資風(fēng)險的角度考慮，樓市需求旺盛的一線城市依然是房企的首選；在供應(yīng)小幅增長、需求積極性增加的情況下，未來一段時間內(nèi)，北京市土地市場有望走出低迷，總體成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)回漲。
　　
　　但另一方面，依照常規(guī)思路，政府在2013年還將繼續(xù)通過發(fā)布暫停出讓公告、出讓地址變更公告、發(fā)布土地供地計(jì)劃等方式，提前干預(yù)房企拿地，預(yù)防高溢價地塊頻繁出現(xiàn)。在招拍掛交易現(xiàn)場，針對個別地塊或?qū)⒗^續(xù)執(zhí)行“限總價、競保障房”的模式，變相提高拿地門檻，防止高溢價地塊帶來恐慌，影響樓市預(yù)期。這也要求房企要加強(qiáng)成本控制，避免惡性競爭，政府也有責(zé)任合理定價、保證公平交易。
　　
　　市場篇
　　
　　依照往年經(jīng)驗(yàn)，年底本是樓市傳統(tǒng)的淡季，但令人意外的是，今年年底北京的樓市交易格外活躍，這與近期房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o趨嚴(yán)跡象、供需雙方需求預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變等因素不無關(guān)系。伴隨年末樓市“翹尾”，2012年北京樓市即將在一片火熱中落下帷幕。
　　
　　綜合北京一手房市場的全年表現(xiàn)，從最初供需雙方的觀望，到房企主動降價促銷引導(dǎo)購房者入市，再到部分成功回籠資金的房企試探性提價，直至隨著房企及購房者的回歸理性，中小剛需戶型再度成為成交主力……調(diào)控政策從始至終發(fā)揮著重要作用。與此同時，上半年剛性購房需求的集中釋放及下半年改善型購房需求的接棒，也進(jìn)一步增強(qiáng)了二手房業(yè)主出售房源的意愿，使得2012年北京二手房交易量在整體上保持了持續(xù)上漲的態(tài)勢。
　　
　　“一波三折”京城住宅高溫落幕
　　
　　【一手房市場】
　　
　　年度交易均價首次回落“去庫存”明顯
　　
　　來自機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年，北京市一手房（不含保障房）成交總量將達(dá)到9.1萬套，較去年同比上漲55%，成交量創(chuàng)自2010年4月樓市調(diào)控至今近3年來成交量的新高；全市一手房成交均價為20745元/平方米，同比去年下降3.7%，這是自有統(tǒng)計(jì)記錄以來，北京市年度交易均價首次出現(xiàn)回落。
　　
　　事實(shí)上，今年以來，北京市各環(huán)線的房價都出現(xiàn)了不同程度的上漲。數(shù)據(jù)顯示，北京市三、四環(huán)漲幅最大，達(dá)到17.5%；五、六環(huán)漲幅最小，為0.4%。盡管如此，五環(huán)外高達(dá)83%的成交量占比，尤其是六環(huán)外交易比重的增加，還是在結(jié)構(gòu)上拉低了全市的整體成交均價。據(jù)了解，2012年全市一手房（不含保障房）交易結(jié)構(gòu)中，五環(huán)外成交量占比高達(dá)83%，比去年同區(qū)域占比提升了9個百分點(diǎn)，六環(huán)以外比重上漲了7.3個百分點(diǎn)。
　　
　　根據(jù)機(jī)構(gòu)預(yù)測，2012年全年，北京市一手房（不含保障房）新增供應(yīng)量為6.8萬套，同比去年上漲4.7%，而全年成交量或?qū)⑦_(dá)到9.1萬套，凈消耗庫存量約2.3萬套。在最嚴(yán)厲的限購政策以及緊縮的信貸政策的雙重作用之下，2011年的北京樓市“供過于求”現(xiàn)象嚴(yán)重，庫存量一度超過10萬套；而如今，由于市場成交量的回漲，一手房庫存量已經(jīng)不足8萬套，2012年樓市“去庫存”名副其實(shí)。
　　
　　對于2013年的一手房市場，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，其供應(yīng)量、成交量將與今年基本持平，房價或?qū)⒎€(wěn)步上漲。胡景暉預(yù)測，由于近兩年住宅用地成交量萎縮，明年一手房市場的供應(yīng)量大幅上漲的可能性不存在，但由于房價預(yù)期看漲，房企推盤積極性增加，因此明年全年的供應(yīng)量或?qū)⒗^續(xù)保持7萬套左右的規(guī)模；鑒于明年樓市調(diào)控放松的可能性不大，首次置業(yè)的剛性購房需求及改善型置業(yè)升級需求仍將支撐全年樓市，2013年成交量有望繼續(xù)維持約8萬套的水平，成交均價則可能回漲至2011年水平；從區(qū)域上來看，五環(huán)以外的成交量繼續(xù)占據(jù)80%至85%的市場規(guī)模，六環(huán)外一手房的成交比重將繼續(xù)增加，五環(huán)內(nèi)的價格漲幅可能會超過10%，五環(huán)外的價格最高漲幅則不會超過5%；在限貸政策從嚴(yán)執(zhí)行的同時，首次置業(yè)與首次改善型購房者或?qū)⒃诿髂甑玫礁嘈刨J政策的惠及。
　　
　　【二手房市場】
　　
　　7月沖高回落年末再迎“翹尾”
　　
　　根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至13日，12月北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為6565套，預(yù)計(jì)12月全月的網(wǎng)簽量將超過1.5萬套。由此推算，2012年全年北京全市二手住宅網(wǎng)簽量將超過14萬套，與2011年全年的成交量相比漲幅將超過16%；偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)則顯示，2012年北京二手住宅成交均價為24594元/平方米，比去年的房價上漲了8%。
　　
　　盡管整體表現(xiàn)不俗，但2012年的北京二手住宅市場仍然算得上是“一波三折”。今年春節(jié)過后，積蓄已久的剛性購房需求率先回暖，推動二手房交易量穩(wěn)步回暖；5、6月份由于購房者對于后市的悲觀預(yù)期，再次推動了二手房交易量連續(xù)三個月上漲，并于7月份達(dá)到全年的峰值；隨后，中央派督察組到各地督察樓市調(diào)控執(zhí)行情況，住建部、國家發(fā)改委、中國銀監(jiān)會、人民銀行等中央多部委則相繼發(fā)布聲明，多次重申將從嚴(yán)樓市調(diào)控，受此影響，加之上半年剛需釋放明顯，二手房成交量出現(xiàn)連續(xù)三個月回落；在經(jīng)歷了“金九銀十”的低谷后，11月份，明年開春即將結(jié)婚的婚房需求，加之年底的改善置業(yè)需求，推動了二手房成交量的年底爆發(fā)。
　　
　　有業(yè)內(nèi)人士表示，近兩年住宅用地成交量大幅萎縮，這或?qū)㈤g接導(dǎo)致明年一手房市場的供應(yīng)量稍顯欠缺，一部分購房需求將因此而流向二手房市場。二手房市場，尤其是城市核心區(qū)市場供求矛盾的激化，將給2013年二手房價的上行帶來壓力。但鑒于管理部門有可能通過相關(guān)的制度、政策、稅收等手段來緩解住宅市場供不應(yīng)求的局面，因此，明年房價只會保持小幅上漲，暴漲的可能性不大。